İlgili idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi idare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisine veya Hakkındaki Kanun kapsamında, Riskli Yapı Tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;

1- 08.11.2010 tasdik tarihli Uygulama İmar Planından önce yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; mer’i imar planına göre tamamı yol veya donatı alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imar planına göre yapılabilecek parsellerde, yıkılıp yeniden yapılması halinde talep edilmesi durumunda;

08.11.2010 Tasdik tarihli meri uygulama imar planında konut veya konut + ticaret olarak belirlenmiş alanlarda konut olarak kullanılacak kısımların inşaat alanında artış yapılmaması kaydıyla, meri uygulama imar planından önce tanzim edilen yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan inşaat alanı hakkı ile meri uygulama imar planındaki inşaat alanı arasındaki fark ticaret alanı fonksiyonu olarak ruhsatlandırılacak olup, ruhsatlı ve iskanlı yapıların inşaat hakkı korunarak uygulama izni verilir.

• 1.a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak vb. ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

• 1.b) 3194 sayılı imar kanununun geçici 16.maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

• 1.c) Zemin ve temel etüdü uygulama esasları ve rapor formatı esaslarına göre yapılacak zemin etüt raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

• 1.d) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.

• C.48.2 “En az iki ve daha çok parselin birleşmesi halinde 500m²-1000m²’ye kadar oluşan imar parsellerinde, mer’i plandaki taban alanı %20 oranında arttırılarak uygulama yapılır. Çekme ve yapı yaklaşma mesafelerinin uygulanması sonucu Taks ve Kaks değerleri kullanılamadığında veya uygun yapılaşma sağlanamadığında, ön cephe hattı istikamet şartlarına uyulmasına yan ve arka bahçe mesafesini 2.00mt’ye kadar düşürülebilir.

• C.48.3 “En az iki ve daha çok parselin birleşmesi ile 1001m² ve üzerinde oluşan imar parsellerinde, mer’i plandaki taban alanı %25 oranında arttırılarak uygulama yapılır. Çekme ve yapı yaklaşma mesafelerinin uygulanması sonucu Taks ve Kaks değerleri kullanılamadığında veya uygun yapılaşma sağlanamadığında, ön cephe hattı istikamet şartlarına uyulmasına yan ve arka bahçe mesafesini 2.00mt’ye kadar düşürülebilir.

• C.48.5 parsellerin tevhit aşamasında üzerinde yapı olmayan parseller, üzerinde bodrum hariç en az iki katlı yapı bulunan parsellerle birleştikleri takdirde elde edecekleri bu haktan %50 oranında faydalanırlar. Aksi takdirde boş parseller tevhide konu edilseler bile mer’i plandaki inşaat alanları arttırılmadan uygulama yapılır.

“İmar planlarına göre konut yapılabilen parsellerde, varsa saçaklar dâhil son kat tavan döşemesi sınırları ve çatı eğimi içinde kalmak ve ilgili yönetmelikte belirlenen en az yapı piyesleri ve ölçülerini sağlamak şartıyla bağımsız bölüm olarak iskân edilebilen konut olarak kullanılan çatı dairesi yapılabilir. Çatı dairesi yapılması durumunda aşağıda belirtilen hükümler doğrultusunda uygulama yapılacaktır:

a) Yapılmak istenmesi halinde çatı aralarında daha aydınlık ve ferah mekânlar ortaya çıkması amacıyla çatının ait olduğu cephedeki yüzeylerinde iki ayrı meyilli çatı uygulaması yapılabilir.

b) Bu uygulamada binanın son normal kat tavan döşemesinin bittiği noktadan (Saçak genişliği 0.50 m’yi geçemez) 1,50 m içeri çekilip, 2.20 m yükseklik verilerek ulaşılan noktanın birleştirilmesiyle birinci çatı yüzeyi oluşturulur.

c) İkinci çatı yüzeyi %20 eğimle oluşturulacak olup, mahya yüksekliği 4.50 m’yi geçemez.

ç) Terasa açılan kapılar, pencereler ve güvercinlikler birbirine eklenerek bant haline getirilemez ve toplam uzunlukları ait olduğu cephenin 3/5’ini geçemez.

d) İkinci çatı yüzeyinde, çatı kontürünü değiştirmeyecek şekilde yüzeye paralel olarak pencere yapılabilir. Çatı dairelerinde ikinci çatı yüzeyine taşmayacak şekilde genişliği 2.00 m’yi geçmeyen güvercinlikler yapılabilir.

e) Bu uygulamalarda teras dışındaki pencere boşluklarından arta kalan alanlarda çatı örtüsünün çatı başlangıç noktasına kadar devam ettirilmesi gerekmektedir.

f) Kademe uygulaması sonucunda oluşan teraslarda bu iki meyilli çatı uygulaması yapılamaz.

g) Çatı dairesi uygulaması yapılarak oluşturulan bağımsız bölümlerde asgari piyes ölçüleri en az 2.20 m yüksekliğin sağlandığı alan üzerinden hesap edilecektir.

ğ) Çatı daireleri, imar planlarında belirtilen bina yüksekliği sınırlamalarına dahil edilmez.

h) Çatı daireleri, Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik çerçevesinde yapı yüksekliği mahya kotundan hesaplanır.

ı) Çatı daireleri içerisinde herhangi bir malzeme ile ara döşeme oluşturulamaz, çatı arası piyes oluşturulamaz.

i) “Çatı dairelerine asansörün hizmet etmesi zorunludur.” şeklinde hükümler bulunmaktadır.

Çatı araları ile ilgili plan notu değişikliği Belediye Meclisimizin 08.07.2025 tarih ve 75 sayılı meclis kararı ile kabul edilerek karar alınmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına iletilmiştir. Bahse konu plan notu değişikliği İBB Meclisinin 17.07.2025 tarih 731 nolu kararı ile kabul edilmiş olup, 28.09.2025 tarihinden itibaren yürülüğe girmiştir.

YENİ KAZANDIRILAN İLAVE PLAN NOTLARI

1/1000 Ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon
Uygulama İmar Planı ve Ferhatpaşa Mahallesi Bayıraltı Mevkiine İlişkin Uygulama imar planı sınırları
dahilinde geçerli olup;
 Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı (1/5000 Ölçekli) – Kuzey Planı,
 Ferhatpaşa Mahallesi Manisa Bayırı Mevkii Nazım İmar Planı (1/5000 Ölçekli),
 Kaleiçi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı (1/1000 Ölçekli) ‘nda
kapsamamaktadır.

İMAR PLANINDA KONUT, KONUT+TİCARET OLARAK BELİRLENMİŞ PARSELLERDE 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA;

1-En az iki veya daha fazla parselin birleşmesi sonucu 500 m²-1000 m² arası parsel büyüklüğünde bir
parsel oluşması halinde meri plandaki inşaat hakkı %20 arttırılarak uygulama yapılır.

2-En az iki veya daha fazla parselin birleşmesi sonucu 1000 m² üzeri parsel büyüklüğünde bir parsel
oluşması halinde meri plandaki inşaat hakkı %25 arttırılarak uygulama yapılır. Emsal değeri belirtilen
alanlardaki toplulaştırma uygulamalarında emsal harici alan %10’u aşamaz.

3-İmar artışı birleşmeye konu parsellerin toplam inşaat alanı; meri imar planına göre TAKS veya KAKS
hesabı yapılarak belirlenir.

4-Kentsel dönüşüm kapsamında uygulama yapılacak tüm parsellerde meri plandaki toplam inşaat alanı
hakkı hesabı: parsellerin tevhit edilmeden önceki Bodrum Kat+Zemin Kat+Normal Katlar+Çatı Katı
alanı toplamından belirlenir. Parsellerin tevhid edildikten sonra ortaya çıkan konut inşaat alanı,
parsellerin tevhid edilmeden önceki konut inşaat alanı miktarını aşamaz. Bu kapsamda yapılacak avan
proje uygulamaları ilçe belediyesince onaylanacaktır. Bu plan dahilinde yapılacak uygulamalarda
Kentsel Tasarım Rehberi esas alınacaktır.

5- Bodrum katlarda yapılacak olan otopark, sığınak, tesisat alanları ile diğer ortak alanlar inşaat alanı
hesabına dahil değildir.

6- Atatürk Caddesi’ne cepheli parsellerde ön bahçe mesafesi en az iki metre olacak şekilde
belirlenecektir. Parselin ön cephe hattında 6306 sayılı kanun kapsamındaki şartlara uyularak, taşınmaz
maliklerinden yapı ruhsatı aşamasında muvaffakatname alınması kaydı ile yaya sirkülasyonunu
engellemeyecek şekilde, bahçe duvarları teşkil edilmeden, ticari kullanımlı alanlara ulaşım sağlayarak
avan proje onayı yapılacaktır. İlçe belediyesi tarafından inşaat ruhsatı aşamasında alınan
muvaffakatnameler doğrultusunda ön cephe hattının imar planında yol olarak düzenlenmesi
sağlanacaktır.

7- İki veya daha fazla parselin birleşmesi sonucunda yapılacak uygulamalarda taks şartı aranmadan
zemin katta monoblok şekilde tasarlanmış ticaret alanlarının üzerinde yükselen blokların
tertiplenmesi halinde yükselen bloklar arasında yan bahçe mesafesi en az 6 mt. olacak şekilde ve meri
plandaki toplam inşaat hakları korunarak avan projesine göre uygulama izni verilebilir.

8- Kentsel dönüşüm uygulaması yapılacak parsellerde bahçe mesafeleri ve yapılaşma nizamı İlçe
Belediyesi tarafından onaylanacak avan projesine göre belirlenecektir.

9- Tevhiden uygulama yapılacak parsellerde meri planda belirtilen kat adedine toplamda 7 katı
aşmayacak şekilde en fazla 3 kat ilave edilerek ve bölgenin mimari kimliği ve doğal yapısı dikkate
alınarak avan projesine göre uygulama izni verilecektir.

10- Meri planda konut+ticaret ile konut parsellerinin tevhit olması durumunda zemin katlar veya açığa
çıkan bodrum katlarda ticaret alanı olarak ilçe belediyesi tarafından onaylanan avan projesine göre
uygulama yapılacaktır.

11- Farklı yapılaşma koşullarına sahip konut ve/veya konut+ ticaret parsellerinin tevhidi sonucu
oluşan yeni parsellerde fonksiyon ayırma çizgisi dikkate alınmadan avan projesine göre uygulama
yapılabilir.

12- Bu plan notu yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ifraza konu parseller sonrasında tevhit edilmeleri
halinde inşaat alanları artışlarında faydalanamaz.

13- Tevhit sonrasında yapılacak binalarda Otopark Yönetmeliğine göre hesaplanan otopark ihtiyacının
parsel bünyesinde sağlanması esastır.

14-Birden fazla yapı adasının birleşmesine yönelik uygulamalar kentsel tasarım projesi olarak teklif
edilebilir. Kentsel tasarım projesinde kapanan yol alanlarına yapı teklif edilebilir. Kentsel tasarım projesi
doğrultusunda hazırlanacak ve İlçe belediyesince onaylanacak vaziyet planında kapatılacak yol alanına
eş değer büyüklükte donatı alanı (yol, yeşil alan vb.) ayrılacaktır. Birleşmeye konu yapı adaları
içerisinde yer alan donatı alanlarının (eğitim tesisi, sağlık tesisi vb.) mevcut büyüklükleri azaltılmamak
koşuluyla konumu ilçe belediyesince onaylanacak vaziyet planına göre yeniden düzenlenebilir. Birden
fazla adanın birleşmesi sonucu tanzim edilen yapı ruhsatına ve onaylı projeye uygun olarak belirlenen
sosyal ve teknik altyapı alanlarına ilişkin imar planı tadilatı ilçe belediyesi tarafından yapılacaktır.
Yapı adalarının birleşmesi durumunda ilgili idarelerden (İski, İgdaş, teiaş vb.) altyapıya ilişkin görüşlerin
alınması zorunludur .

15-Komşu parselinde donatı olması sebebiyle 6306 Sayılı yasa kapsamında toplulaştırma kapsamında
sağlanacak artışlar dışında toplam inşaat alanında herhangi bir artış yapılmadan TAKS: 0.65 ‘e göre
uygulama yapılacaktır.